物业公司停车管理费随意涨价,业主不肯交钱,物业不让进车库的行为违法吗?

物业公司停车管理费随意涨价,业主不肯交钱,物业不让进车库的行为违法吗?现在物业公司与业主的关系真是水火不融!前不久物业公司将之前的停车管理费,在之前的价格基础上翻了一倍来收取,这让很多业主都接受不了,大部分业主都拒绝缴费,现在物业让保安阻拦不让业主进车库,好多业主因为愤怒将车堵在车库门口,有少部分已经交费的业主却都指责这种行为,说影响了他们的出行。现在物业将和业主之间的矛盾转化为业主和业主之间的矛盾。该如何解决?


由网友 众里寻她仟百渡 提供的答案:

这个问题牵涉到两个内容,一是随意涨价,二是不让进车库是否违法。

既然说到违法,自然要从法律着眼。先看看法律的规定。

先看看《物权法》的规定:

第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。   建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

首先说明,第七十四条这条法律并不是一条“善”法,它突破了物权法定的最基本逻辑,恐怕是全世界唯一的一条“约定”物权。出现在当今中国,应该是立法者在立法过程中博弈的结果,也是一种历史惯性。当然,立法的问题我们没必要在这里探讨,既然已经是法律,就只能执行,立法问题还是留待立法者解决,当然,有兴趣和有能力的,可以努力成为立法者。

再看看《物业管理条例》的规定:

第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

以上就是目前的法律规定,一个核心关键词就是约定。物业管理公司作为物业管理人,它的权利完全源于约定,没有约定,没有权利。这也就回答了问题的第一个方面,物业公司的“随意涨价”肯定是违法的。

再说第二个方面,“物业不让进车库”是否违法,这里面有几种前提,前提不同,答案也不同。当然首先还是和“约定”有关。就是物业公司是否已经通过约定取得了管理权?该管理权是否由该车库的产权人授予?这里面情形很多,主要有三种:首先该车库是否是专有的产权车库?该车库是否为共有车库?该车库是否为人防设施?不同的情况,答案也不同。

第一种,该车库是设问者购买的专有产权车库。在这种情况下,物业公司不让进车库就是侵权。肯定是违法的。即便物业公司是受权管理,而车库产权人又没有支付管理费,也是违法的。因为管理费是债权,而所有权是物权。债权是不能对抗物权的。

第二种,该车库是全体业主共有的,并且全体业主已经通过合同约定将车库的管理权授予了物业公司,但因各种原因,被拦截的业主并未支付合同约定的管理费。当然,无论提问者本人是否同意该授权,只要该授权符合法律的规定,提问者如果没有支付合同对价,那尽管物业公司或许还有更好的方式来解决问题,但物业公司的行为本身并不违法。

当然,如果物业公司并未获得授权,那自然是连原始权利都没有,它的拦截行为自然是违法的。

第三种,该车库如果是人防设施改造的,平时提供给全体业主使用,那情况又不一样。人防的产权归国家,由政府行使所有权。由“投资人”进行运营管理及受益(这又是一条“恶”法)。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。但是,对于“投资者”,各地的司法实践并没有一致的解释。尽管,对于商品房住宅小区配套的人防工程,在商品房销售完结后,从理论上讲,与商品房住宅小区配套的人防工程的“投资人”已经完成了转移,但在大部分地区的司法实践中,通常会默认为是开发建设单位。这就为将来的使用纠纷埋下了隐患。这也是提问者之所以发生冲突的根源。

现实中很多业主在面临以上问题时往往会遇到这样或那样的问题,其中认知错误是最常见的问题。这些错误认知往往会导致在法律层面的维权失败。

首先最常见的是认为“法律不合理”。并以此为理由去主张权利。说实话,这条法律的确有点不合“理”,但立法问题是难以在司法层面解决的。

其次是也很常见的“成本物权说”,好像任何东西只要进入了房屋建设成本,那所有权就是购房者的。这也是个比较常见的误区。要知道,物权法定,成本构成并不必然与物权相关。

第三就是错误的“主仆”认知。物业公司是接受全体业主委托,依据物业管理合同的约定实施业主共同管理权的管理人。在现实中,物业公司与业主大会是平等的民事主体。在合同履行过程中,在法律框架内,物业公司的责权利受物业管理合同的约束,物业公司不能脱离合同的约定自行其是,否则可能会因此承担违约责任甚至侵权责任。对于这点,我们很多人是明白的。但是与之相对的,业主也不能对物业公司提出超出合同约定的要求,这点来说,很多人则会选择性糊涂了。甚至还会以“由然而生”的“主人翁”姿态来面对“仆人”物业公司。

当然,从某种意义上说,业主与物业公司的确是某种特定的主仆关系。但这个主,是全体业主,通常会表现为业主大会。而且,这个仆,是依据物业管理合同为业主大会提供专业服务的机构。

而在这两个对等民事主体之内,其成员间的关系中,人格是平等的。没有尊卑之分。即便说业主大会与物业公司是某种意义上的“主仆”关系,但其成员间可不是主仆关系,当然更不会是主奴关系。无论是“主”的成员还是“仆”的成员都不存在超越合同约定的权利义务。一方面,物业公司不能为所欲为,另一方面,个业业主也不能颐指气使,想干嘛干嘛。遵守合同,应当是双方都该遵守的行为规范。

其实,在当代中国的物业管理中,存在着很多不正常的现象。原因很多,双方都有,当然,也有制度设计的问题。物业管理的核心职责是保障共有设施设备的正常运行,以确保物业的使用功能。对任何一个物业区域而言,物业管理是必须的,并不是可有可无的。当然,业主可以委托物业公司等机构管理,也可以自行管理,这点是有法律保障的。当然,这个权利在全体业主或业主大会,而不在某个或某些业主。这也是有法律规范的。

说了这么多,回到问题本身,物业拦着业主是否违法?其实答案无非就以下几个。

首先,是物业公司是否通过合同约定获得了管理权,如果获得了,那就是正常管理行为。如果业主想撤销这种授权,那就应当遵循法定程序。

其次,物业公司实施的管理行为是否符合现行法律及合同的约定。如果符合,那物业公司就是正当的。如果业主想改变合同的约定,那自然也有必须遵循的法定程序。

最后,需要特别提一下的是物业公司经常陷入的认知误区。物业公司是接受全体业主(业主大会)委托开展管理活动的管理人,在法律框架内,需要且只需要对委托人,也就是全体业主(业主大会)负责。其管理权力源于且仅源于物业管理合同。具体到问题中的行为,无论车库的归属如何,物业公司都只能依据合同的授权进行管理。

之所以说这个,是因为物业公司经常会以地下车库的产权归属来逃避合同义务。比如地下车库是开发商的,所以要听开发商的。错!无论地下车库是谁的,物业公司行使的管理权均源于业主大会,在物业公司行使管理权过程中,唯一的授权主体只有全体业主(业主大会)。

在物业管理过程中,全体业主(业主大会)只能授权委托一家物业公司进行管理(《物业管理条例》第三十三条),同样的,一个物业管理企业在同一个物业管理区域内也只能接受一个委托管理事物。

造成这种现状的原因是由于大部分物业公司最开始都是由开发商指定的,而当管理权转移后,有一部分管理权并没有随同转移,这是不合法的,对于这一点,很多物业公司应当有清醒的认识。不要等到被业主大会炒了鱿鱼,才意识到谁才是物业管理的真正权利人。除了业主大会,所有权只关乎受益,不能干预管理。

其实,这个问题看似简单,但其包含的问题是多方面的,而且,之所以会产生这个问题,与我们法律体系的不完善以及人们在物业管理中的很多认知误区有很大关系,没有搞清楚这些基本概念,所有的事情只能是一团稀泥。

至于物业管理中遇到的具体问题,比如对法律法规以及合同的理解偏差,希望双方还是以平等的态度协商解决。


由网友 渝玉秋 提供的答案:

现在的小区住户多车子多,需要的停车位自然也多。停车位是业主心中永远的伤,停车费车位管理费更是业主心中永恒的痛。这个利益问题不是说说就能解决的,还得从建房子的地皮说起。政府拍卖土地,开发商通过竞标获得这块土地的开发权。房子建好通过验收获得五证,开发商就对外销售房子了。在法律上,业主买的房子只是房子的使用权,跟车库的车位没有任何关系。开发商之所以两三层的修建停车位,首先是为了方便业主停车让房子好卖点,试想,现在汽车保有量那么大,谁会去没有停车位的小区买房呢?然后,开发商之所以是开发商,修建车库肯定是要修建车库卖停车位了,除了人防车位公共车位不能卖,其它开发商自建车位自然用来出售的。这些车位的产权是开发商的,那也是为什么有些小区能只卖车位而不让业主临停,即使付停车费也不让停,就算打官司也打不赢的原因。当然,有些小区还是为了方便业主停车支持临停的。至于收临停费车位管理费,那是物业在操作。没有车位每天进出交临停费的业主自然没有车位管理费,有车位的业主自然没有临停费,每月只交车位管理费,这个费用主要是用来打扫清洁清洗车库,车位上有垃圾了灰尘多了可以要求物管清理打扫的。临停费是根据当地生活水平制定由物价局审核通过而执行,不会乱收费。至于车位管理费,这个没有明确的标准,假如以前收十元一月,现在收四十元一月,是翻了四倍,但总体数额也不算多。假如从五十涨到两百,这个费用虽然不是太高,但心里还是不爽的,怎么从几十涨到几百了呢?这个只能参考下当地其它小区,咨询一下物价局看合理不,或者找物管协调处理。法制社会,瞎闹是不行的。在维护自己的合法权益时,也要顾及法律层面的事。


由网友 闻所未闻503 提供的答案:

房地产行业已经盛衰这么多年了,这么一个民生问题都还模糊不清,有点搞不懂!有的人贷款买房出利息不说,公摊也一分不少,但是到底哪些部分是公摊的,哪些是开发商可单独另售的,还有地下人防车位不是战争阶段业主是不是可以登记车牌免费使用,按理建筑上下是在一起的,没有房哪来的地下呢?至今都没有人站出来说明这个问题,我看是牵扯到部分人的利益不愿来管吧!所以弄了个物业这个临时机构里一群随时可来可走的人来指手划脚,有的门口都竖了民防工程的牌子,车位空在那也不让业主去停,天天谈安居乐业和民生问题,什么时候才能落实到实处?有那么难吗?贷款买房有的家庭已经很吃力了,再让买个十多万的车位,不是雪上加霜吗?关键车位还不一定是有产权证的,对有钱人可能是无所谓,可中国不是没个人都很富有啊!


由网友 听only满堂说说法律 提供的答案:

谢谢邀请。

首先,题主提问有两个方面的问题要弄明白,物业根据什么收费的,依据的什么可以把之前的车位管理费用涨到一倍多。

其次就是之前有关车位,车库的所有权归属问题,我详细的写了一篇文章,大家看一看,在这里就不再说了。

那么,涉嫌违法就可能是这两方面。

其一,车位管理费,因各个地方收取车位管理费用的标准,不同我也不确定,物业是否符合标准,你可以到网上查一查你们所在省或市的有关收取车位费用的具体标准是多少。如在合理的标准之内那么,就不可以以涨价为由,拒交车位管理费用。如是物业收取费用不合理的,解决办法,有业主委员会的告知相关负责人,通知全体业主。没有物业的首先联合没交交钱的业主联合起来,打印相关法律文件,宣传物业的违法行为。通过联合所有业主,团结起来。不能让物业注意矛盾的手段得逞。要记得,你们是在和物业打对手戏。不要冲动,要是矛盾转移了,就是高兴了物业,伤了自己。

其二,那就是车库所有权的归属问题。看题主所说的,是车库。那么就属于地下停车库了,本着谁投资谁受益的原则,车位所有权归属投资者。具体的我就不解释了(可关注我,看文章)。如果所有权归开发商,物业的收费又是合理合法的那么我劝你还是交了钱吧!毕竟没拿用,你们没交钱的,还为难了交钱的业主。就属于无理取闹了。你们还可能扰乱了社会秩序。

如果所有权不是归开发商,那么物业就没有权利收取车位管理费。没有依据给不可法。可以报警处理,也可以起诉法院归还之前交的费用。也可以授权,物业提业主收费。收了费用也是归业主大会管理,车位管理费可以归到房屋专项维修基金里。也可以抵偿部分物业费用。

希望对你有帮助。


由网友 用户5501429792 提供的答案:

坚决取消物业,要么物业包含的每个项目例举出来,统一明码标价,没有所谓的高档小区之分,例如扫地这一项,高不高档有关系吗,高档小区人员素质相对高反而省事,是不是应该便宜?所以高档跟物业没关系,每个项目收费标准统一


由网友 zjq9988 提供的答案:

物业就是看门的,说白了就是吃业主饭的。这些物业,国家要严打。离开物业,业主一样能管理好,给谁钱都干,何况比你物业收的钱少一半还多。


由网友 黄大姐217081835 提供的答案:

现不知国家对物业費及停车费,有沒有杠杠,請问停车库一个月一个车有沒有标准,谁能争多钱,地下停车算过没有,每月收取的停车费福的流油,地下停车场实际上就是业主楼房下让物业流油,希望有个标准停车費,高不得超300元,底不要底200元,这样才是合情合理。


由网友 A采金 提供的答案:

现在停车费,物价部门价格已经放开,物业如果已经公示的情况下,且没有业主委员会,那么,只要在物价局规定的合理范围内,也就是合法的,只是合法而不合情理罢了。如果想解决问题,业主就必须自发的成立业主委员会,从根本上解决问题


由网友 神重德 提供的答案:

首先你要搞清楚这些车位有没有产权,产权在谁手上?若产权在开发商,开发商委托物业管理收费,怎么定价你管不着,不给钱不让你进去也没什么问题。若没产权那一般属于人防车位或者公摊的,物业不让你进就是违规,可以报警


由网友 车夫6600 提供的答案:

停车费应该顺是由两部分构成,其一就是管理费,主要是停车场出入口的管理员工资、停车场巡场的安保人员工资。其二就是停车场资产所有权人的收益。假设停车场资产属于全体业主,那么就应该由业委会提出建议业主大会表决通过,确定其收益,这部分收益归全体业主所有,如果资产归开发商,业委会就要代表全体业主和开发商商谈,确定停车场的收费标准。至于停车场的管理费用,和物业公司签订物业合同是要有计算方法和准确的金额,合同期内收费有准确描述。所以,停车场收费是不可以随便涨价,应该由业委会在征求全体业主的意见后确定。

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