中国城镇住房是供应过剩,还是不足?

中国城镇住房是供应过剩,还是不足?


由网友 鞅论财经 提供的答案:

据统计局公布的2018年我国城镇居民人均住宅面积39平米,比改革开放之初的7.3平米增加了近4倍,也基本上跟上了西方发达国家的人均住房平均水平。

那么,是否就意味着我国的城镇住房面积就已经达到了饱和,甚至是出现了过剩?未来就不需要增加城镇住房面积了呢?

答案显然是否定的!

我国在未来的十年到十五年里还要继续推进城镇化建设,增加城镇居民的面积。虽然,人均住房达到了西方发达国家的水平,可是持续新增的人口数量还需要继续加大供给才可能满足增长的需要。

2018年,我国城镇化率达到了59.58%,城镇人口的数量达8.34亿。按照城镇居民平均39平米的住房面积,我国的城市住宅总面积约325亿平方米。

我国城镇化建设在未来10年~15年内还需要继续推进,并且每年以1%的速度递增,每年从农村向城市转移的人口数量超1000万。直到我国的城镇化率达到了75%的水平才会出现平衡,届时农村流向城市和城市流向农村人口达到了基本平衡状态。

从去年的城镇住房新增面积的18亿平米,到了今年的约15亿面积,未来还会继续减少,或许到了2025年前后住房新增面积将会跌破年10亿平米的位置。可是还有一个制约不了地方的棚户区改造和城中村拆迁带来的新增住房面积的极具增加。这也是未来还会出现增量的急剧膨胀。甚至会大大超过居民的购买力和房产需要的面积。短期内的饱和也是在所难免!

假设以城镇化率75%为追求目标,那么在未来15年里需要吸引新增人口数量达2亿。还是以人均面积39平米不变,那么差不多要增加80亿平米的新增房产。按照18亿平米的速度5年内就饱和,按照10亿平米的速度8年就达标。

显然,我国这几年来的快速房地产增量已经远超人口增长的速度,减缓增量是必然的。

可是,在强大的城中村改造中,大幅的房产增量也会占去了大量的份额。新增开发区域也需会收紧。城镇住房虽然还会短缺,可要小心郊区房产购买和人口流入地区的购买,一些过多开发之地可能会成为了空城,房价也会变成了超低价。

总之,住房总量短缺需要增加,可区域、板块会出现大量的饱和现象。只有人口增长迅速、城市核心辐射、区域土地稀缺、价格相当合理的地方才是可以值得投资之处。


由网友 野马和尚 提供的答案:


和尚个人认为:城镇住房处于供需平衡格局,既不过剩,也非不足

主要基于以下因素考量:

1、住房是商品,商品的供需由市场说了算

任何一个行业市场化表现,既没有出现买方市场,也没有出现卖方市场时,那个这个行业市场基本上称为供需平衡状态,这也是某行业持续生存和发展的主要表现。

前房地产市场就是处于这样一个供需平衡市场。住房市场有需求,全国房地产商有近10万家提供产品,约有8.6亿城镇常住人口生活在城市里,当前我国城镇化率近60%了,城镇化目标迈向80%,城镇住宅市场仍然会随着城镇化的提升,稳健发展。

2、从地产投资角度看,近几年地产投资增长保持稳定水平



从上图可以看出,房地产投资呈现周期性,2016年以来,投资增长呈震荡式变化趋势,总体上在增长当中。这就说明,地产市场的供给并没有萎缩,而是稳步发展。没有过剩,也没有不足。

3、从房地产新开工面积看,近几年地产市场也呈现稳定水平



依上图新开工面积增速走势,2016年以来,新开工面积增速呈现比较稳定的态势,在一定合理增速上波动,这是市场变化的结果。这就说明,住宅市场还是有市场需求,但是这种需求呈现平衡格局。

4、从房价走势来看,住宅市场价格变化趋于小幅波动,没有出现大涨大跌



全国百城房价指数走势,也能说明问题。2016年四季度前,房价基本呈现震荡走势;而在2016年四季度开始,到现在房价走势呈非常平缓的趋势走势,没有大涨大跌。这就说明,房地产市场供需达到了一定平衡,有购买力房价才不会大跌,住宅产品有较好的供应,价格没有出现大涨。

综上,在房地产投资有增长、新开工面积增速平稳、房价涨跌很小的格局,整个城镇住宅市场没有出现萎缩,也没有出现急速扩张之势,而是处于供需平衡格局。

仅供参考。

??谢谢阅读!


由网友 东震木 提供的答案:

我国城镇商业性个人住房早就供大于求,根据相关统计数据显示,我国房地产市场的总市值已经突破65万亿美元,比欧洲、美国和日本之和(60万亿美元)还要高出5万亿美元,相当于美国2018年的经济总量GDP的三倍加上日本的GDP,约为全球2018年GDP的四分之三。

根据国家统计局发布的数据来看,我国城镇居民人均住房面积已经超过39平方米,而国际上的平均值一般都是37平方米,如果加上广大农村自建房面积,我国人均住房面积早就超过40平方米以上,早就不再是缺房子的时代了。

另外,我国城镇商业性个人住房数量也已经突破4.3亿套,而空置房屋高达6500万套,空置率在15%以上。实际上,一人两套甚至多套以上的并不在少数,这是过去二十年以来房地产市场的真实写照。

因此,今后也将不再可能出现房价普涨的可能,毕竟我们从缺房子到了追求品质及服务的另一个阶段。今年10月份,中国70和大中城市中,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落,尤其是二手住宅价格降温更为明显。

最值得注意的是,今年7月底,国家明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,直接提出不刺激房地产,这还是历史上的首次。实际上,已经明确无误得宣告了房地产就此退出我国经济的中心舞台,也预示着亿房地产为支柱产业的时代结束了。还有就是金融监管部门对楼市采取定向货币紧缩政策,一再强调要向实体经济的融资倾斜,并有效解决小微及民营企业的融资难、融资贵的问题。


由网友 楼盘网 提供的答案:

关于楼市是否过剩这个问题,我个人觉得肯定过剩

首先,根据国家统计局公布数据显示,2018年中国城镇居民人均住房建筑面积达到39平米,这是什么概念呢?相当于平均下来中国城镇居民每个人都拥有一套带厨卫的公寓,就从平米面积来说,用来居住绰绰有余,而且还有很多专家计算之后得出中国住房足够30亿人口居住,所以不管从哪一方面来看,住房供应过剩是的确存在的事实。

其次,房地产开发投资还在增加,但楼市需求却在下降。本来市场上的人均住房就已经能够满足居住了,但最近几年房地产开发投资却还在增加,就拿今年来说,数据显示前十个月里开发商投资增速同比上涨10.7%,这意味着未来一段时间里市场商还将增加大量住房供应,但问题是楼市需求却在减少,此前有机构预测今年全国新增人口之后1100万,一方面是楼市供应增加,另一方面是楼市需求减少,未来住房供应过剩现象会越来越严重。

最后,即便楼市空置率居高不下,但也没人因此没有住房。大家都知道中国的住房空置率很严重,就算根据国家电网给出的数据,中国的住房空置率也在12%左右。但与之相反的是,此前有一个权威机构颁布了一项名为《家庭财富调查报告2019》的调查,里面显示中国目前只有3.14%的家庭没有住房。空置率明显高于没房家庭数量,所以从两个数据的差异上也能看出中国住房存在供应过剩现象。

不过问题是,虽然住房供应过剩,但住房资源分配却极其不公平

因为目前这些数据都是从人均计算出来的,但在中国楼市发展过程中有一批人专门囤积房产,手里几十上百套房,而有的人却全家挤在四五十平米的老旧房子里。有个叫《梦想改造家》的节目,就是专门给这些全家挤在狭小住宅里的家庭,进行改造,使得这些家庭获得更好居住环境。看过的人都知道,这些家庭居住条件有多差。

所以虽然中国住房已经过剩了,但因为住房资源分配不合理,还是会导致房价上涨的现象出现。因此为了解决这个问题,最简单有效的办法就是把炒房者手里囤积的房产逼迫到市场上进行流通。


由网友 经济观察哨 提供的答案:

这个问题,首先限定在城镇

城镇房价上涨的真相

很多城镇的房价近几年都在上涨,为什么呢?这些城镇很多都没有支柱产业,人口也不多,但是房价就是在上涨,金融、政策、人口、土地几个原因分析之下,最后落脚在了金融上,也就是说,钱多了,除了银行贷款之外,还有很大一部分钱是来自于棚户区改造后的货币化安置,所以对于城镇房价的上涨,不是因为供不应求,最大的原因是钱多了,而随着棚户区改造的结束,城镇的房价将进入一轮下降的趋势。

城镇房屋空置情况

为了这个问题,特意去搜集了一些城镇的房产入住情况,也有我自己家乡的小区入住情况,看下面的图。入住率真真是可怜。

所以,城镇的房价涨并不是供不应求了,而是钱多了惹来的祸,真真的入住率是比较低的

1、翰林府第

2、元一柏庄

3、信达香格里


由网友 春意盎然57293785727 提供的答案:

我认为,应该是供应过剩。在一个城市里,很多住户都有二套以上的房子,有钱的人在一线几个城市都有房子。如果国家不控制,就会越来越过剩。


由网友 股市在线学堂 提供的答案:

房地产供应一直都在,即使不足也在持续供应中。

记得四五年前的去库存,降准五次降息三四次。

还是价格一涨直接翻倍库存去最快。

所以现在又进入刹车环节,房子供给侧改革,缩紧房地产开发贷款,怕哪一天又要去库存,进入死循环。


由网友 陈大头聊房产 提供的答案:

在我看来,城镇住房现阶段来说是供大于求,主要由于许多务工者都往外发展了,如粤港澳大湾区,长三角等,这种情况会一直存在,每一个10年会是一个周期


由网友 神机军师20688 提供的答案:

不足


由网友 普洱清心茶室 提供的答案:

不知道

专门回答各种难题的神答案!

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